樓市過度透支 房貸市場被迫“休克”
近日，北京、上海、廣州等地多家銀行暫停房貸，一些銀行雖未停貸，但也紛紛取消利率優(yōu)惠或上浮利率，拉長審批流程，部分銀行房貸利率上浮10%甚至更多。長假以后，停貸在更大范圍出現(xiàn)。隨著年底的臨近，各家銀行全年信貸余額所剩無幾，房貸已成主要壓縮對象，未來停貸可能會成為一種常態(tài)。
房貸市場休克，是市場過度透支的結(jié)果。8月份，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅價格同比漲幅在18%至20%。隨著地產(chǎn)泡沫向縱深挺進，以物業(yè)稅為最后亮劍手段的“長效機制”的吹風(fēng)不斷。
銀行成最大“地主”
房地產(chǎn)市場，交易量和信貸增量歷來是衡量流動性的重要指標(biāo)，真實有效的交易價格必須有足夠的資金流量作保證。美國人反思次貸危機與房地產(chǎn)的關(guān)系時說，就像棒球運動員為了能打出更好的成績而注射類固醇激素，人為地增強肌肉一樣。在房價不斷飆升的歲月里，華爾街向市場注入了太多的興奮劑。興奮劑刺激下的棒球明星們創(chuàng)造過輝煌，但是房地產(chǎn)的人造財富泡沫隨著華爾街的創(chuàng)造性毀滅和歷史性崩潰而灰飛煙滅。
任何資產(chǎn)泡沫，其本質(zhì)內(nèi)涵都非常接近，那就是不負責(zé)任的貨幣超發(fā)和信貸擴張。曾經(jīng)的“美國秘方”和“美國神話”現(xiàn)在卻如火如荼地上演：地王飛天，過去十來億的地王都是“小兒科”，百億地王滿天飛，城頭變幻大王旗；恐慌性“末日情結(jié)”主導(dǎo)下，滿眼都是“日光盤”、“夜光盤”；限購、限貸形同虛設(shè)，市場管理者、銀行、開發(fā)商沆瀣一氣、里應(yīng)外合的購房證明隨時花錢都能買到，3萬一平方的房子把合同價格“做到”5萬，等于不用首付款，全額從銀行貸……暴風(fēng)雨即將襲來，投機者、監(jiān)管者、銀行的房貸經(jīng)理們都放棄了雨傘，大家都僥幸“市場會有永遠的繁榮”。而各路巫婆神棍們信誓旦旦地說“還沒漲夠”，“坐等再翻番”，“京滬房價要漲到80萬一平方”。如果問題本身是錯誤的，那么答案也就不重要了。
房地產(chǎn)交易量的激增，金融體系必須提供大量的新增貨幣以支撐不斷擴大的市場交易規(guī)模。局部地區(qū)，房地產(chǎn)消費貸款以驚人的規(guī)模在膨脹，以江蘇為例，以房貸為主的消費貸款已經(jīng)超過一萬億元。長期以來，房地產(chǎn)與銀行體系高度捆綁，無論是房地產(chǎn)開發(fā)類貸款，還是政府平臺、企業(yè)貸款，銀行認可的有效抵押物主要是土地，經(jīng)過十年嬗變，中國最大的地主已悄然從政府變?yōu)殂y行。
中國式地產(chǎn)泡沫
中國房地產(chǎn)的繁榮發(fā)端于1998年的制度性變革，而過去十多年間前所未有的城市化進程帶來鄉(xiāng)村向城市的遷徙，“滿城挖”、“隨處炸”，催生出一幢幢水泥森林；而社會保障體系不完善累積的超高儲蓄率，在投資渠道狹窄，全社會普遍的財富焦慮和投資饑渴，加之超高的貨幣發(fā)行量，合成的混合燃料把房價送入遠超過中國人收入水平的外太空。市場推高的過程是如此漫長，幾乎所有參與者都享受到了房價上漲的紅利，普遍的自利情結(jié)和財富效應(yīng)讓他們堅信炒房會永遠賺錢。然而，這世界會有永遠繁榮的單邊市場嗎？升入外太空的房價以什么方式回歸，是建立返回艙式的“長效機制”，還是以美國或當(dāng)年日本式的剛性破裂、慘烈墜毀？都是十分艱難的抉擇。
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